4月中旬,林祖辉去了一趟纽约,专门考察纽约曼哈顿的写字楼市场。
期间他听取了家族办公室投资顾问的建议,对曼哈顿写字楼市场的前景并不乐观,主要是很多机构和大公司都已经撤离曼哈顿,那里的写字楼短时间不会有好的表现。
接着他又和巴菲特吃了一顿饭,听到一个比较内幕的消息,纽约政府准备专门成立了一个收集破产银行的不良资产的公司RTC,然后通过出售资产来偿还债务。
接着又和花旗银行董事局主席约翰·里德,进行了会面,得知花旗银行对于商业地产的放贷依旧持谨慎态度。
一时间,林祖辉很快就幡然醒悟了!
曼哈顿的写字楼,最近两三年投资不得,不然自己就要丢人!
首先,他想起投资曼哈顿商业地产的根据是:巴菲特前世在1993年投资了一笔纽约大学周边的商业物业,五年有150%的收益。搞不好,有这个投资回报率是因为他买到了打折货(不良资产拍卖),而且还因为是纽约大学周边的商业地产,因为大学搬不走。
其次,若说后续曼哈顿写字楼转旺,一定是有原因的,最大的可能就是互联网和金融业发达起来。而据林祖辉所知,在1995年以前,美国银行业都处于合并、重整当中,在其后的五年标普500银行指数暴涨250%以上;至于互联网,至少也得是1994年以后,才会旺盛起来。综合考虑,纽约写字楼可能要等到1994年以后,才有可能旺盛,并持续到2007年,期间虽然经历九幺幺,但一年之内就恢复了。
最后,五年回报率150%,好像每年回报率才20%。虽然是不错,但各方面的时机很重要,更重要的是风险太大。
综合三个原因,林祖辉决定暂缓投资曼哈顿写字楼,或者以后少量的投资即可。
幸好!
没有学前世的日资和某企,不然不仅亏死,而且还丢人!
这也是林祖辉慎重投资的主要一个原因:
前世,日本三菱土地投资曼哈顿的洛·克·菲·勒中心,1989年花了14亿美元购买15栋写字楼,到了1996年,仅卖出11亿;再加上期间日元升值的因素,这笔生意三菱土地亏损了880亿日元(8亿多美元)。和三菱土地一样,日资在八十年代后期购买的美国地产,几乎是以亏损出局。
前世到了21世纪,还有某企纷纷去曼哈顿购买大厦,同样是亏损出局。
所以说,以不仅美元可以收割各国财富,就连美国的大厦都可以收购各国的财富。
林祖辉暗暗后悔,不该在郑裕桐等人面前大吹NB;
但好在他没有付诸行动,不然以后真是从神坛掉下来了。
4月20日,星期一。
林祖辉来到自己的华置中心办公室,心里踏实了不少。并告诫自己,近几年新时代集团还有要慎重出海投资,以免这艘大船发生倾斜;翻船倒不至于,毕竟新世界集团已经成长为军舰级别的公司。
过了一会,梁真勋来到他的办公室,并说道:“老板,供股集资的筹备工作,已经好了!”
集资还是要集资的,钱还是有用处的!
所以,林祖辉说道:“那就发出公告吧!”
“好的!”
接着,林祖辉说道:“准备拿出2.5亿美元,我要投资一只美股!”
梁真勋马上问道:“那曼哈顿写字楼的投资,需要准备多少?”
林祖辉说道:“暂时不是好时机,我去考察了一遍,不容乐观。所以就投资证券吧,其余资金用于发展香江、内地的地产行业!”
“好的,我知道了!”
待梁真勋离开后,林祖辉放松了一下。正所谓雁过拔毛,此次去纽约,多多少少要有点收获。
所以,他打算安排新时代集团投资微软的股票。
目前,微软的市值已经涨至230亿美元,后期每年的平均回报率30%以上,到2000年还有20多倍的涨幅,非常值得投资。
而林祖辉的恒金投资持股才2%,并且是经过离岸、分散处理的,并不算非常惹眼。
而新时代集团再投资1%多点,自然是光明正大的投资。
这样一来,新时代集团投资花旗银行和微软的股票,以后再投资美国的商业地产,综合起来的回报率,便属于稳当的投资。
上午,华人置业的高毅,带着太古集团主席施雅迪、太古地产简基富,来到林祖辉的办公室。
能这么快上门,林祖辉也是比较意外。
但不管怎么说,上门便是客,更何况林祖辉和施雅迪有过多面之交。
他客气的伸出手,并笑容可掬的说道:“是什么风,将你们两位贵客,送到了我的办公室!”
施雅迪笑着回应道:“自然是林先生这股风,将我们引进了你的办公室。”
林祖辉一边邀请几人坐下,一边故作不知的说道:“何解?”
施雅迪认真的说道:“是这样的,我们想买下华人置业在去年购买的两座鲗鱼涌的大厦!”
林祖辉顿时为难起来,并端起茶杯,饮茶。
施雅迪马上继续说道:“我知道这有些突兀,毕竟以林先生的眼光,肯定是看到了香江写字楼的前景。所以,我们愿意溢价三成购买!”
太古集团不敢在林祖辉面前耍花枪,故报价合理。当然,这仅仅是看似合理,实则远没有达成林祖辉的胃口。
当初,他购买这两座大厦是抱着两个心思的:
第一,炒大厦;第二,投资大厦。
都是稳赚不赔的买卖,但实际上是炒大厦的心思多一点,鲗鱼涌的发展前景还是有限的。
林祖辉放下茶杯,说道:“施雅迪先生,不如由我们华人置业,买下你们在鲗鱼涌的三幢大厦。说实话,那里一共有八幢大厦可以进行重建,我的本意是将那里全部重建,并连在一起,作为一个长期的发展计划。届时,一些租户承受不起中环、湾仔,便可以将那里开辟为第二办公空间。”
施雅迪、简基富顿时脸上忽便,因为林祖辉的想法,和他们不谋而合。太古地产此次厚着脸皮,上门求购,就是有两个原因:第一,香江的写字楼上涨是趋势;第二,鲗鱼涌算是太古地产的老巢,在写字楼旺盛的前景下,那里八幢商厦可以一幢幢的进行重建高楼,并进行整体规划,可以成为一个商业中心。
而如今,林祖辉提出这个观点,就说明这里的价值不菲。
施雅迪马上说道:“林先生,我们有三幢,伱们只有两幢。而且,鲗鱼涌对我们太古地产来说有不一样的意义。我们愿意继续就价格,进行商量!”
林祖辉思考了一下,然后说道:“三成是不可能的,这个价格我等到年底就值这个了,长期投资更是收益巨大。实在不行,我们可以两家联合开发这里的商业中心,大厦产权独立,但统一规划重建。这样一来,不仅可以效率更高,还可以两全其美。”
施雅迪不想合作,只想买回,咬咬牙说道:“我们愿意五成价格!”
事情到了这里,林祖辉也还价到:“如果你们非得要,我们也可以成人之美,不过价格得16.5亿,一分都不可能少。亦或者,你们可以两年后,再来和我谈价格!”
两年后,16.5亿未必买得下这两幢大厦,而且还可以收两年租金。
看林祖辉如此坚决,施雅迪也知道,别人对行情非常懂,是不会轻易交出两幢大厦的。至于两年后,自己搞不好需要出更多的价格。
“16.5亿,成交!但我们想让这笔交易的价格保密,以免引起市场的太大影响!”
他不是担心市场影响,而是担心不利于其它大厦的收购谈判。
林祖辉笑着说道:“明年我们公司年报,是肯定要公开的。”
“这个没有问题!”
“那好吧!既然这次合作不成,希望我们下次可以合作!”
施雅迪回应道:“非常乐意!这次也算是合作,只是我们想将这个鲗鱼涌作为公司的以后长期发展计划。而以新时代集团的实力,未必肯十年二十年的长期计划!”
林祖辉大方的说道:“确实太长了,不符合我做事的作风!”
华人置业高毅不由得佩服自家的老板,很明显主观意识就是炒楼,还说得如此堂皇。不到半年时间,就赚了五成出头,金额足足五亿多,这钱实在太轻松了。
南华早报大厦、凸版大厦,一共花了不到11亿,如今纯赚5亿多,确实赚大了。
其实,林祖辉也不是心狠之辈,若是开价18亿,搞不好太古在年底也会同意的。两幢大厦本身不值那么多溢价,但是整体计划来看,他可以再升值一两成。
待施雅迪和监基富离开后,林祖辉对高毅说道:“七月份开始招租中环广场、万国宝通中心,一定要做好管理。信誉好的企业,租金可以适当优惠,做长期投资准备。提防草鞋公司,以免造成信誉损失。租期不宜过长,租金最近几年是上涨趋势。”
华人置业并不是一个简单的收租公司,而是一家优秀的商业地产管理公司。商场管理是一门高深的行业,如何吸引世界知名品牌前来,如何分配商场结构、如何进行管理.这些都是非常考验管理层的。
这些年,华人置业在这方面积累了很多经验,并长期考察欧美日的购物中心等,扬长避短,进一步加强这方面的管理实力。
这样一来,不仅可以管理好香江的商场网络,还可以管理好内地的商场网络。
高毅点点头,说道:“嗯,我们一定把好关。特别是中环广场,那是我们新时代集团的旗舰商业中心,一定会管理成世界最优秀的商业中心。而万国宝通中心,有我们也会和花旗合作,打造一个亚洲金融核心区。”
林祖辉满意的说道:“万国宝通中心,算是为我们的团队积累金融大厦的经验。晚点在魔都,我还会投资一幢环球金融中心,所以团队要多学习。”
“好的!”
林祖辉是花旗银行的重要股东,虽然没有参与管理的权利,但丝毫不影响林祖辉和花旗银行的关系。除此之外,林祖辉本身就是银行老板,更是有股神的美誉。
所以,魔都环球金融中心,新时代集团一定不会错过的。
(本章完)
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